【SWAY 買房勝經】買房前必看注意事項,避開黑心房市 | 總整理

【最後更新於】 2024/07/13

關於買房注意事項,一間房子動輒百萬到千萬 ,只要能省個數來萬到百萬,等於是好幾個月到好幾年的薪水,怎能不好好挑選 !!

有想買房的想必都知道SWAY,哪個建商好,哪個建商差勁毫不客氣的公開指出,而本書買房勝經大概分幾大重點,看完可以對買房有個大概的了解 ,之後也有個方向繼續往前延伸 ,才不會像無頭蒼蠅毫無方向的不知道如何下手。

重劃區 注意 | 前景還是淺景

重劃區顧名思義就是原本沒有開發或是,使用度低又或是已開發,但建物老舊的區域經由政府重整,所形成的新都市計畫區域,書中舉了北到南數個重劃區評估概略。

SWAY 買房

而重劃區常與都市更新搞混,與都市更新不同的是 ,重劃區大多在較荒涼的地方好做土地的重整規畫 ,而都市更新則是指將老房子透過整合重建翻新 , 一個是土地規劃,而一個是建物重整。

購買重劃區的房子與購買預售屋類似 ,一切都還沒成型,或是慢慢成形,你很難確定你家四周是否會如當初所想像。

原本以為是開闊的風景結果,突然冒出一棟建物兩兩相對,再加上生活機能尚未明朗化 ,所有支票是否能兌現,還是要依自己的判斷切勿聽信建商華麗的口頭支票。

買預售屋 | 新成屋 注意

預售屋在建物未成型時,甚至建照還沒拿到就開賣(潛銷),建商的商譽是一大考量之一 ,否則你花了大把的金錢才發現對方捲款逃跑 ! !

書中提了7個關於預售屋常見的名詞

1.潛銷 : 建照還沒拿到就提前開賣 ( 騙錢 ? )建商有可能視情況捲款逃走 !

2.紅單 : 所謂紅單是指 ” 購屋買賣預約單”或”購屋買賣訂購單”因為紅單容易成為炒作,我國自2021年下半年起禁止紅單交易,屬違法行為。

3.排隊買預售屋 :現場排隊人潮不一定是真的都是要來看房的,有些可能是臨演的工讀生,創造出人潮的假象。

4.不二價 : 這個月不二價下個月換案名換價格再賣 ,記得多查實登多打探行情。

5.媒體說熱銷 : 媒體可以操作還是聽聽過就好。

6.完銷 : 不是真的賣完 ,而是可能要製造快速完銷的假象。

7.最後一半加價賣 : 以為早買早便宜,是否只是初期賣低樓層後期賣高樓層以為加價 ,還是仔細評估實際價值為上。

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關於預售屋 ,跟建商拿到畫好的施工圖後影印一份 ,到工務所問候工人們順便監工品質 ,書中提到了6大監工重點。

1.鋼筋 : 對照施工圖,有沒有好好綁 ,有多少根鋼筋,鋼筋與鋼筋之間有沒有做保護膠圈,窗戶四腳的斜上兩層鋼筋有沒有照規矩座兩層 ?

2.灌漿 : 灌漿前會先檢查有沒有乾淨 ,比如有沒有菸蒂 ,菸盒等物,以及檢察氯離子與混凝土濃度 ( 過高的氯離子恐成海砂屋不得不防 ),每一車的水泥也會做強度測試,你可以要求建商給你看實驗報告。

3.裝修 : 防水是最重要的一環,窗戶/浴室/廚房 , 一底兩度,浴室整間做防水。

4.水電 : 想像交屋後的起居動線規劃,哪裡要開關,插座 , 電話,電視出現口,網路線 , 水的管線哪裡要用水,冷氣機排水口。

5.水泥施作 : 上地板時要打雷射看有沒有平,牆壁上油漆,牆壁是否平整。

6.建材等級 : 核對建材品牌,是否用同等級他牌混淆。

買中古屋 注意 | 投資客的秘密與招術

當投資客把腦筋動到違建或是兇宅,在經過包裝帶租約出售,甚至凶宅還找人免費入住,經過時間洗白,再賣給不知情的買家 ,買屋前 , 你可以到警局問問,或是附近鄰居三姑六婆打聽關於這間房子的消息 ,以免買到問題屋而不自知還以為撿到便宜 !

黑心投資屋部分插座是假的,管線沒有重拉,增加插座只是從這個插座,多拉一條到那個插座,當你電量超標就有可能跳電甚至燒起來 !或是用木板把發霉的牆面裝飾遮起來,漏水就在天花板放個接水盤,治標不治本 , 而仲介的履約保證有保固期限 , 就算賠償也有30萬的上限。

SWAY建議其實可以找,沒有裝潢過的房子然後用力殺價,再拿差價自己裝潢,起碼電線水管是新的,牆壁不會漏水,大門可以防火,勝過給投資客賺。

議價與合約 | 文字天書秒懂

實價登入

如果是重劃區,而且有投資客拋售的建案,建議用實登中低價的7折,再一點點加回去目標是8折。如果你是賣方想找仲介賣屋 :可以簽 “一般委託銷售合約書 ” 或是” 專任委託銷售合約書 ” 。

差別在於一般委託誰賣都可以,而專任委託只能由一家獨賣,通常來說簽一般即可 ,

同時多家一起賣會比較快,除非你想賣天價或是需要打廣告,才會需要專任委託。

購屋注意事項

如果你是賣方準備下斡旋價格,這時有分 ” 要約書“跟”斡旋書 ” 兩種,前者只要簽名 ,後者需要拿現金出來,這時請注意上面的條約是否有不合理之處,例如一般審閱期有3天 , 3天內都不算數,但上面卻寫 ” 買方以確實審回,並同意本書內容至少3天以上 ” ,看清楚每一個條約,不得馬虎 !

最後的合約書,買房最怕遇到漏水,而如果你發現上面寫”本合約為現況交屋,買方悉知房屋狀況 “,到時萬一有問題對方就推託,你已看過房子 !

不動產說明書 -買放雙方給房仲的服務費當中,包含這本不動產說明書,房子有怎樣的資訊或問題,都應該幫你調查好,務必仔細查閱 。

偶有故意不寫不利房子的時候,所以除了看不動產說明書,也還是得要自己勤快查核。

挑屋眉角 | 留心科學風水

挑屋的關鍵第一在地段,再來是周遭環境,最後裁示看房子本身,地段好的房子基本上都有基本房價支撐,不容易往下跌,再加上周遭機能是否良好,最後看房子本身屋況。

看屋的最佳時程下午三點尤其是夏天,看看屋內空氣是否流通或是悶熱,如有午後雷陣雨水,會不會馬上潑進屋哩,一清二楚。

購屋注意事項

第二個最佳時程晚上八點,這時候是要聽聽是否有惱人的噪音,可以做在屋內把所有窗戶關上,靜呆一分鐘,聽聽隔壁或是樓上與街上的車聲,是否會隔音太差。

值得注意的是,如果一間房有不平整的大門,就建議不要碰,也許因為地震而傷到結構。人家都說坐北朝南好 ,但如果是廁所窗戶開在南方,風順勢從廁所灌入屋內那就不好,反而如果廁所窗戶開在西方,則可以利用西曬來保持廁所的乾爽。

購屋注意事項

座向屬性大概為: 溫暖南風、冷冽北風、潮濕西北雨、濕冷東北季風、西曬、東曬 。

陽台和雨遮:建商最好a錢的地方,這兩個地方價格與室內一樣,購買時確認陽台的實用性,50公分寬的雨遮已經足以遮雨,超過都是浪費給建商賺的。

有一種C型或口字型大樓,盡量別碰低樓層 ,潮濕是這種格局低樓層的通病 ,而且轉角戶結構上也較脆弱。

購屋注意事項

消防法規規定超過10樓的大樓必須加裝灑水位置,如果你住在水箱正下方消防幫浦,一但有鬆動就會吵得半死,萬一漏水樓下層第一個遭殃,只要有裝設需要在” 成屋買賣定型化契約”中明載位置。

其他還有諸如都更的背後藏有建商安排的假惡鄰居,逼你離開好讓建商低價收購,或是中古屋如何議價, 如何找好房仲等等,

書本內容偶有比較稍微偏激,但看看極端的例子以防被騙,也不失為一個保護自己的方法。

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