【最後更新於】 2024/05/17
關於買房注意事項，一間房子動輒百萬到千萬 ，只要能省個數來萬到百萬，等於是好幾個月到好幾年的薪水，怎能不好好挑選 !!
有想買房的想必都知道SWAY，哪個建商好,哪個建商差勁毫不客氣的公開指出，而本書買房勝經大概分幾大重點，看完可以對買房有個大概的了解 ,之後也有個方向繼續往前延伸 ，才不會像無頭蒼蠅毫無方向的不知道如何下手。
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電子書:買房勝經：高房價時代不被坑 ，黑心房市全集新修版
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買重劃區 注意 | 前景還是淺景
重劃區顧名思義就是原本沒有開發或是，使用度低又或是已開發，但建物老舊的區域經由政府重整，所形成的新都市計畫區域,書中舉了北到南數個重劃區評估概略。
而重劃區常與都市更新搞混,與都市更新不同的是 ，重劃區大多在較荒涼的地方好做土地的重整規畫 ，而都市更新則是指將老房子透過整合重建翻新 , 一個是土地規劃，而一個是建物重整。
購買重劃區的房子與購買預售屋類似 ，一切都還沒成型，或是慢慢成形，你很難確定你家四周是否會如當初所想像。
原本以為是開闊的風景結果，突然冒出一棟建物兩兩相對，再加上生活機能尚未明朗化 ，所有支票是否能兌現，還是要依自己的判斷切勿聽信建商華麗的口頭支票。
買預售屋 | 新成屋 注意
預售屋在建物未成型時，甚至建照還沒拿到就開賣(潛銷)，建商的商譽是一大考量之一 ，否則你花了大把的金錢才發現對方捲款逃跑 ! !
7大常見話術
書中提了7個關於預售屋常見的名詞
1.潛銷 : 建照還沒拿到就提前開賣 ( 騙錢 ? )建商有可能視情況捲款逃走 !
2.紅單 : 所謂紅單是指 ” 購屋買賣預約單”或”購屋買賣訂購單”因為紅單容易成為炒作，我國自2021年下半年起禁止紅單交易，屬違法行為。
3.排隊買預售屋 :現場排隊人潮不一定是真的都是要來看房的，有些可能是臨演的工讀生,創造出人潮的假象。
4.不二價 : 這個月不二價下個月換案名換價格再賣 ,記得多查實登多打探行情。
5.媒體說熱銷 : 媒體可以操作還是聽聽過就好。
6.完銷 : 不是真的賣完 ,而是可能要製造快速完銷的假象。
7.最後一半加價賣 : 以為早買早便宜，是否只是初期賣低樓層後期賣高樓層以為加價 ，還是仔細評估實際價值為上。
6大監工重點
關於預售屋 ，跟建商拿到畫好的施工圖後影印一份 ，到工務所問候工人們順便監工品質 ，書中提到了6大監工重點。
1.鋼筋 : 對照施工圖，有沒有好好綁 ，有多少根鋼筋，鋼筋與鋼筋之間有沒有做保護膠圈，窗戶四腳的斜上兩層鋼筋有沒有照規矩座兩層 ?
2.灌漿 : 灌漿前會先檢查有沒有乾淨 ,比如有沒有菸蒂 ,菸盒等物,以及檢察氯離子與混凝土濃度 ( 過高的氯離子恐成海砂屋不得不防 )，每一車的水泥也會做強度測試，你可以要求建商給你看實驗報告。
3.裝修 : 防水是最重要的一環，窗戶/浴室/廚房 , 一底兩度,浴室整間做防水。
4.水電 : 想像交屋後的起居動線規劃，哪裡要開關，插座 , 電話，電視出現口，網路線 , 水的管線哪裡要用水，冷氣機排水口。
5.水泥施作 : 上地板時要打雷射看有沒有平，牆壁上油漆，牆壁是否平整。
6.建材等級 : 核對建材品牌，是否用同等級他牌混淆。
買中古屋 注意 | 投資客的秘密與招術
當投資客把腦筋動到違建或是兇宅，在經過包裝帶租約出售，甚至凶宅還找人免費入住,經過時間洗白，再賣給不知情的買家 ，買屋前 , 你可以到警局問問，或是附近鄰居三姑六婆打聽關於這間房子的消息 ，以免買到問題屋而不自知還以為撿到便宜 !
黑心投資屋部分插座是假的,管線沒有重拉，增加插座只是從這個插座，多拉一條到那個插座，當你電量超標就有可能跳電甚至燒起來 !或是用木板把發霉的牆面裝飾遮起來，漏水就在天花板放個接水盤，治標不治本 , 而仲介的履約保證有保固期限 , 就算賠償也有30萬的上限。
SWAY建議其實可以找，沒有裝潢過的房子然後用力殺價，再拿差價自己裝潢，起碼電線水管是新的,牆壁不會漏水，大門可以防火，勝過給投資客賺。
議價與合約 | 文字天書秒懂
實價登入必看,實價登入從2021年8月1日開始實施 ，即使有些有做高買賣的嫌疑 ，還是有其參考價值。一般來說實價登入的低價再打7/8/9折當作開價 ，再一點點加回去。
如果是重劃區，而且有投資客拋售的建案，建議用實登中低價的7折，再一點點加回去目標是8折。如果你是賣方想找仲介賣屋 :可以簽 “一般委託銷售合約書 ” 或是” 專任委託銷售合約書 ” 。
差別在於一般委託誰賣都可以，而專任委託只能由一家獨賣，通常來說簽一般即可 ,
同時多家一起賣會比較快，除非你想賣天價或是需要打廣告，才會需要專任委託。
如果你是賣方準備下斡旋價格，這時有分 ” 要約書“跟”斡旋書 ” 兩種，前者只要簽名 ，後者需要拿現金出來,這時請注意上面的條約是否有不合理之處，例如一般審閱期有3天 , 3天內都不算數，但上面卻寫 ” 買方以確實審回，並同意本書內容至少3天以上 ” ，看清楚每一個條約，不得馬虎 !
最後的合約書，買房最怕遇到漏水，而如果你發現上面寫”本合約為現況交屋，買方悉知房屋狀況 “，到時萬一有問題對方就推託,你已看過房子 !
不動產說明書 -買放雙方給房仲的服務費當中，包含這本不動產說明書，房子有怎樣的資訊或問題，都應該幫你調查好，務必仔細查閱 。
偶有故意不寫不利房子的時候，所以除了看不動產說明書，也還是得要自己勤快查核。
挑屋眉角 | 留心科學風水
挑屋的關鍵第一在地段，再來是周遭環境,最後裁示看房子本身，地段好的房子基本上都有基本房價支撐，不容易往下跌，再加上周遭機能是否良好，最後看房子本身屋況。
看屋的最佳時程下午三點尤其是夏天，看看屋內空氣是否流通或是悶熱，如有午後雷陣雨水，會不會馬上潑進屋哩，一清二楚。
第二個最佳時程晚上八點，這時候是要聽聽是否有惱人的噪音，可以做在屋內把所有窗戶關上，靜呆一分鐘，聽聽隔壁或是樓上與街上的車聲，是否會隔音太差。
值得注意的是，如果一間房有不平整的大門，就建議不要碰，也許因為地震而傷到結構。人家都說坐北朝南好 ，但如果是廁所窗戶開在南方，風順勢從廁所灌入屋內那就不好，反而如果廁所窗戶開在西方，則可以利用西曬來保持廁所的乾爽。
座向屬性大概為: 溫暖南風、冷冽北風、潮濕西北雨、濕冷東北季風、西曬、東曬 。
陽台和雨遮:建商最好a錢的地方，這兩個地方價格與室內一樣，購買時確認陽台的實用性，50公分寬的雨遮已經足以遮雨，超過都是浪費給建商賺的。
有一種C型或口字型大樓,盡量別碰低樓層 ,潮濕是這種格局低樓層的通病 ,而且轉角戶結構上也較脆弱。
消防法規規定超過10樓的大樓必須加裝灑水位置，如果你住在水箱正下方消防幫浦，一但有鬆動就會吵得半死，萬一漏水樓下層第一個遭殃，只要有裝設需要在” 成屋買賣定型化契約”中明載位置。
其他還有諸如都更的背後藏有建商安排的假惡鄰居，逼你離開好讓建商低價收購，或是中古屋如何議價， 如何找好房仲等等，
書本內容偶有比較稍微偏激，但看看極端的例子以防被騙，也不失為一個保護自己的方法。
